Slider

Berita

Di publikasikan di koran Analisa pada tanggal 22 Agustus 2020

 APARTEMEN SEBAGAI SOLUSI PERMASALAHAN KEBUTUHAN TEMPAT TINGGAL VERTIKAL DENGAN LAHAN YANG TERBATAS

 Putri Harfitalia,ST., dan Dr. Ir.Matius Jusuf, M.M., MBA

    Mahasiswa dan Dosen Magister Manajemen Properti dan Penilaian, Pasca Sarjana USU

Medan sebagai ibukota propinsi Sumatra Utara merupakan salah satu daerah otonom dengan rasio kepadatan penduduk yang tinggi dengan jumlah penduduk yang meningkat setiap tahun. Ketidakseimbangan luas lahan dengan jumlah penduduk berpeluang terjadinya peningkatan permintaan rumah vertikal.  

Kondisi lahan semakin sempit dan mahal menjadi masalah besar dalam pengadaan perumahan di perkotaan khususnya dikota Medan. Pengembangan perumahan ke arah vertikal dianggap   menjadi   alternatif   terbaik   untuk   menangani   masalah   tersebut. Perumahan  vertikal  atau  yang  sering  disebut  rumah  susun  adalah  bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian  yang  distrukturkan  secara   fungsional  dalam  arah  horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan  bagian-bersama,  benda-bersama dan tanah bersama.  Keseriusan Pemerintah akan pentingnya rumah susun diwujudkan dengan hadirnya Undang- undang No. 16 Tahun 1985 dan dilakukan sejak tahun 1974.

Kota yang semakin padat, permintaan akan rumah semakin tinggi, pemanfaatan lahan secara besar-besaran, mengakibatkan nilai lahan naik, dan harga unit perumahan menjadi naik, menjadi efek  domino  yang  selalu  menyertai  program  pengadaan  perumahan.  Terkait dengan naiknya nilai dan harga lahan di wilayah perkotaan, maka pemerintah mengeluarkan Keputusan Menteri Perumahan dan Permukiman, No. 04/KPTS/M/1999, dalam point Strategi Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional dengan cara mendorong pembangunan perumahan dan permukiman ke arah vertikal untuk daerah yang berkepadatan tinggi, terutama di kota-kota besar dan metropolis. Pengembangan perumahan secara vertikal berdampak terhadap tingkat efesiensi lahan dan dapat menjadi subsidi terhadap harga rumahnya kelak.

Namun masih terdapat permasalahan yang dihadapi dalam pengembangan pembangunan vertikal diantaranya terkait masalah budaya, ekonomi, teknis, hukum, administrasi dan juga manajemen propertinya. Beberapa upaya yang diperlukan untuk mengatasi permasalahan yang ada dalam pengembangan perumahan vertikal ini yaitu terkait kematangan rencana, pembelajaran  kepada  masyarakat  serta  evaluasi  yang berkelanjutan guna tercapainya tujuan pembangunan vertikal sebagai upaya menangani masalah kependudukan dan permasalahan lahan.

Salah satu jenis hunian vertikal adalah apartemen. Apartemen dapat diartikan sebagai suatu bangunan yang terdiri dari beberapa unit hunian yang disusun secara bertingkat, serta memiliki kebutuhan ruang dan fasilitas yang sama, untuk mengatasi masalah kepadatan tingkat hunian dan keterbatasan lahan di perkotaan. Dimana, apartemen dibagi menjadi dua berdasarkan sistem kepemilikan yaitu aparten sewa dan apartemen beli. Properti yang sedang menjadi incaran banyak investor adalah apartemen dan kondominium. Permintaan (demand) atas hunian ini sangat tinggi terutama dilokasi yang berdekatan dengan pusat bisnis, kampus, serta pemukiman para warga negara asing yang bekerja di negeri ini. Menetap di apartemen dan kondominium yang terletak di lokasi yang strategis akan mendekatkan penghuninya menjangkau kantor, kampus, maupun pusat kota.

Di kota Medan terdapat beberapa Apartemen & Kondominium antara lain Podomoro City Deli Medan, Manhattan Apartemen, The Reiz Condominium, Apartement Grand Sentraland Medan, Apartment Grand Jati Junction, Centre Point Condominium, Royal Condominium, City View Condominium dan Danau Toba Condominium.

Beberapa pertimbangan untuk memulai bisnis apartemen  antara lain: Tentukan Target Pasar, untuk menentukan target pasar siapa yang akan kita target, misalnya mahasiswa, karyawan, hingga wirausahawan. Pilih tipe apartemen untuk target pasar tersebut. Misalnya jika target pasar adalah mahasiswa maka bias ditawarkan tipe kamar seperti tipe studio, tipe studio merupakan tipe paling kecil di apartemen dan biasanya untuk tipe ini cocok untuk yang masih single.  Jika target pasar sudah berkeluarga ada baiknya ditawarkan tipe kamar yang lebih besar. Selanjutnya yaitu Lokasi Strategis, jika sudah menentukan target pasar maka cari lokasi apartemen yang cocok untuk bisnis sewa apartemen ini. Misalnya jika target pasar kamu mahasiswa maka kamu harus mencari apartemen yang lokasinya dekat dengan kampus, karena seperti yang banyak orang bilang “posisi menentukan prestasi” maka itupun berlaku untuk bisnis ini, semakin lokasi apartemen dekat dengan target pasar maka kesempatan untuk mendapatkan penyewa pun lebih besar.  Promosi, jika sudah menentukan target dan juga lokasi saatnya mulai gencar untuk mempromosikan bisnis via offline ataupun online. Untuk memasarkan offline dengan membagikan brosur langsung ke target ataupun menitipkan brosur itu ke tempat yang biasa disinggahi oleh target pasar. Jika memasarkan online bisa dengan share informasi bisnis di sosial media ataupun di banyak grup sosial media yang menjadi target pasar kamu.

Hunian berjenis apartemen membutuhkan manajer properti yang berkompetensi dan handal untuk mengoptimalkan keberlangsungan properti. Salah satu cara pengelolaan apartemen yang baik adalah Pertama yaitu doing right at the first, artinya kita sebagai pengelola harus melakukan hal yang benar mulai dari awal, baik saat gedung apartemen baru terisi 10 % maupun 100 %. Kalau di awal sudah permisif, misalnya saat fit out dibolehkan kerja sampai malam karena gedung masih kosong, saat nanti mulai banyak penghuninya tentu akan mengganggu tetangganya, Rules kedua yaitu konsisten, pengelola gedung harus konsisten menerapkan aturan yang landasan umumnya merujuk kepada aturan pemerintah daerah (perda) hingga peraturan menteri (permen) hingga disesuaikan dengan kebutuhan umum seluruh penghuni di kompleks apartemen tersebut. Ketiga, sosialisasi yang harus terus digalakkan dan diinformasikan kepada seluruh penghuni. Umumnya penghuni apartemen merupakan orang yang sangat minim bersosialisasi sehingga sangat individualistis. Harus dipastikan setiap penghuni mengetahui aturan-aturan umum di dalam kompleks huniannya maupun bila ada aturan-aturan baru yang akan ditetapkan. Keempat, sebagai pengelola harus open mind atau terbuka terhadap kebutuhan penghuni dan masukan-masukan dari setiap penghuni apartemen. Selain berpatokan pada house rules yang telah ditetapkan, pengelola tetap harus menyaring masukan dari penghuni yang disampaikan secara langsung maupun saat rapat-rapat antara pengelola dan perwakilan penghuni. Terakhir, kita sebagai pengelola juga harus quick respon terhadap setiap keluhan penghuni. Setiap ada keluhan harus langsung ditangapi walaupun penyelesaiannya mungkin memakan waktu. Setidaknya, penghuni akan merasa lebih nyaman bila pengelola langsung mendatangi maupun merespon setiap masukan maupun keluhan yang datang.

Salah satu pengelolaan Apartemen yang baik yaitu menerapkan konsep manajemen hijau, yang salah satunya memakai konsep pendekatan desain yang dinamakan pendekatan Arsitektur Hijau “Green Architecture”. Arsitektur hijau merupakan salah satu cara yang digunakan untuk mewujudkan arsitektur yang ekologis atau ramah lingkungan demi mencapai keseimbangan di dalam sistem interaksi manusia dengan lingkungan. Selain itu Arsitektur hijau adalah arsitektur yang minim mengkonsumsi sumber daya alam serta minim menimbulkan dampak negatif bagi lingkungan, yang merupakan langkah untuk melestarikan kehidupan manusia, flora dan fauna yang berkelanjutan. Konsep arsitektur hijau memiliki 5 aspek penting, diantaranya: 1. Ramah Lingkungan, pada dasarnya penerapan konsep ramah lingkungan ini menerapkan konsep arsitektur hemat energi,  banyak  memanfaatkan  pengudaraan dan pencahayaan alami. 2. Berkelanjutan, Arsitektur yang memenuhi kebutuhan saat ini, tanpa membahayakan kemampuan generasi mendatang, dalam memenuhi kebutuhan mereka sendiri. 3. Sehat, Pemanfaatan  desain  yang  mempertimbangkan  kesehatan  lingkungan, kehidupan sekitar serta efek positif untuk kehidupan. 4. Iklim, Penerapan konsep yang mempertimbangkan iklim yang sesuai. Contohnya penggunaan konsep penghijauan yang sangat cocok untuk iklim tropis. 5. Kegunaan Estetik, Penggunaan konsep desain yang tidak hanya mempertimbangkan keestetikaannya saja, tetapi juga kegunaan dan efek pada lingkungan.

Jadi marilah kita mulai menyadari bahwa apartemen merupakan alternatif hunian yang nyaman. Marilah mendukung agar banyak masyarakat memiliki properti seperti apartemen, karena apartemen merupakan jawaban dari permasalahan minimnya lahan disaat banyak masyarakat membutuhkan lahan untuk tempat tinggal.  Dipastikan kita akan mendapatkan keuntungan yang berlipat ganda dari investasi Apartemen. Selamat mencoba.

Publikasi Di Koran Analisa

1

2

Masa Depan Mall pada era New Normal

Mardiani ST., Dr. Matius Jusuf, M.M., MBA dan Dr. Elisabet Siahaan, S.E., M.Ec

Mahasiswa dan Dosen Magister Manajemen Properti dan Penilaian, Pasca Sarjana USU

Di mulai dari kota Wuhan, Cina hingga sampai ke Indonesia pada awal maret 2020, Pandemi COVID-19 membuat aktifitas ekonomi manusia menurun signifikan, pertumbuhan ekonomi dunia telah menjadi minus. Maret hingga Juni  untuk beraktifitas ke luar rumah harus ditunda dalam aturan pembatasan sosial berskala besar (PSBB)  untuk menghindari  penularan COVID-19 yang sangat mudah dan cepat.  Pemerintah menganjurkan untuk tetap bekerja dari rumah dengan memanfaatkan teknologi, seperti internet, Laptop dan handphone (Hp). Hingga saat tulisan ini di turunkan per-22 agustus 2020, pertumbuhan penderita covid 19 perhari berjumlah 2 orang menjadi 2090 orang perhari, meskipun yang sembuh juga telah meningkat dari tingkat kesembuhan  5% menjadi 69%, dan tingkat kematian semakin menurun menjadi 4% (sumber: Kompas).  

Kondisi PSBB tersebut mengakibatkan persoalan baru,  tenaga kerja Indonesia yang bekerja di sektor formal dan informal terdampak pada kebijakan pemerintah tersebut, terutama sektor informal. Sektor informal adalah sector  ekonomi yang terdiri atas unit usaha berskala kecil, yang memproduksi dan mendistribusikan barang dan jasa, dengan tujuan utama menciptakan kesempatan kerja dan kesempatan memperoleh pendapatan bagi para pelakunya, sektor di mana masyarakat harus melakukan aktivitas ekonomi  di luar rumah, misalnya pedagang, kuli bangunan, ojek online, assisten rumah tangga, petani, peternak, buruh harian, bengkel pinggir jalan, supir angkutan umum, tukang becak,dst.  Sektor informal ini mencapai 75,9% dari jumlah penduduk (sumber: hasil penelitian hidayat, wikipedia). Tenaga kerja formal dimana kegiatan operasinya harus bekerja di luar rumah seperti karyawan bank, buruh pabrik, karyawan restoran, hotel, mall,  dsbnya.

Kondisi bekerja tapi dalam pembatasan pandemi COVID-19 ini ternyata telah mampu  menurunkan pertumbuhan ekonomi kita dari 5,2% pada tahun 2019 menjadi  -5,32% (Bank Indonesia, pertengahan juni 2020). Tingkat Pengangguran dan kemiskinan  pun meningkat tajam. Padahal sampai hari ini vaksin COVID-19 belum tersedia. Bila kita tetap di terapkan pembatasan sosial, maka perekonomian akan semakin memburuk.  Sampai kapankah situasi ini akan berlangsung? bagaimana solusinya agar tetap selamat dari COVID-19 tetapi tetap bisa produktif  dalam bekerja? Oleh karena Itulah diperlukan adanya tatanan bekerja yang baru (New Normal), sembari menunggu para ahli bekerja keras mengembangkan dan menemukan vaksin untuk pengendalian pandemi COVID-19.

Kebiasaan dan perilaku yang baru (New Normal)  berbasis pada adaptasi untuk membudayakan perilaku hidup bersih dan sehat, inilah yang disebut sebagai New Normal. New Normal adalah rutin cuci tangan pakai sabun, pakai masker saat keluar rumah, menjaga jarak aman dan menghindari kerumunan. Bagaimana dengan Mall yang membutuhkan tingkat pengunjung yang tinggi? apakah penjualannya akan menurun, stabil atau justru meningkat sebelum COVID-19, saat dan setelah New Normal?

Awal Juni 2020 mall diijinkan dibuka dengan konsep new normal, yaitu melakukan aktivitas ekonomi seperti biasanya dengan kondisi virus mematikan  masih ada di sekitar kita. Aktivitas yang terjadi di mall pada kondisi  New Normal untuk menghindari penularan COVID-19 antara lain: (a)Mengecek suhu tubuh pengunjung, yang sakit dianjurkan istirahat di rumah dahulu. (b)Ada petugas yang memastikan jumlah pengunjung yang masuk mall, maksimal 50%  untuk mengurangi kerumunan (c)Disinfectan diterapkan pada alas kaki, di pintu masuk sebelum pengunjung masuk ke mall. (d)Menyediakan automatic hand sanitizer di beberapa akses dan juga area yang menjadi area umum, seperti pintu entrance mall dst. (e)Mewajibakan semua karyawan mall, karyawan tenant dan pengunjung memakai masker (f)Menambah washtafel/tempat cuci tangan di beberapa lokasi (g)Mengatur jarak dan memberikan tanda agar konsumen mengikuti tata cara social distancing bilamana ada antrean baik di lift/elevator maupun di excalator dan di area lainnya. (g)Mengatur tempat duduk khususnya di area food court, Para tenant F&B juga diminta melakukan re-arrange peletakan meja dan kursi sehingga ada jarak. (h)Disinfectant diletakkan di area-area seperti area entrance, toilet , excalator, lift dan area lainnya. (i)Menempelkan banyak himbauan di setiap tempat strategis untuk pemakaian masker dan social distanging kepada pengunjung mall, selain untuk menimbulkan rasa aman, juga meningkatkan kesadaran. (j)Menyediakan ruang isolasi jika ditemukan pengunjung yang mendadak sakit. Protabnya jika ada yang sakit langsung dibawa ke ruang isolasi, kalau ada indikasi Covid-19 mall berkoordinasi dengan rumah sakit terdekat untuk penanganan selanjutnya. (k)Lift sudah menggunakan sensor tanpa sentuhan dan di dalam lift sudah ada tanda sehingga tidak bisa berdekatan tetapi tetap harus berjarak. Apakah penerapan New Normal di Mall ini mempengaruhi jumlah pengunjung yang datang ke Mall? Dengan sistem random sampling ketika dilakukan survey tingkat pengunjung mall wilayah kota Medan, ditemukan bahwa tingkat pengunjung telah semakin lebih baik, per-agustus 2020.

IMG 20200826 WA00181

Sebenarnya sebelum New Normal diperlakukan penjualan mall sudah mengalami penurunan dengan adanya online shopping atau gempuran e-commerce. Untungnya, beberapa Mall cepat beradaptasi menjadi bukan sekedar tempat shopping tetapi juga didesain menjadi  tempat leisure, entertainment, dan culinary destination, berkunjung ke mall bukan lagi hanya sekedar membeli barang tetapi juga bisa sebagai tempat menghilangkan kepenatan dalam bekerja (hang-outs), tempat bersantai dengan keluarga dan teman,  tempat diskusi, tempat berkumpul,  dsbnya.  Saat ini pengelola mall dituntut lebih kreatif untuk mampu menarik pengunjung lewat kegiatan menarik yang sesuai dengan keinginan pengunjung yang disasar. Pengelola harus mengeluarkan biaya ekstra untuk  menarik pengunjung agar datang. Ibaratnya menarik uang harus dengan terlebih dahulu menabur uang. Pengelola harus mengeluarkan uang ekstra banyak agar pengunjung berdatangan dan mengeluarkan banyak uang di  mall tsb. Memberikan experience  yang menarik disetiap langkah  pengunjung dinilai jadi kunci agar mall bisa bertahan hidup. Jika dahulu pengunjung tidak boleh foto di area mall, maka sekarang pihak mall gencar memberikan dekorasi menarik agar difoto dan nantinya di-posting pengunjung ke media sosialnya. Hal ini akan menjadi promosi gratis bagi pengelola Mall.  Mall yang tidak mau mengubah kebiasaan lamanya, yang  tidak mau beradaptasi  pada akhirnya mati.  

Nah bagaimana jumlah pengunjung setelah merebaknya covid 19? ternyata terjadi penurunan drastis hingga mencapai 10%,  sampai  hari akhir Juni 2020.  Belum adanya kepastian vaksin Covid-19 ditemukan mempengaruhi jumlah pengunjung Mall. Kampanye kebersihan Mall anti Covid 19 dan kedisiplinan menerapkan protokol kesehatan akan menjadi faktor krusial bagi  pengunjung untuk mengunjungi sebuah Mall. Isu safety first menjadi isu yang sangat krusial terhadap tingkat kedatangan ke Mall. Sekarang Mall memasuki fase New normal, tetapi tingkat pengunjung ke mall sudah berada di atas jumlah saat fase “Work From Home” meskipun masih belum sebanyak saat fase “normal” sebelum tahun 2020.  Mengapa?  Karena Mall masih menjadi pilihan bagi beberapa konsumen di sebabkan terdapatnya tingkat kepuasan yang lebih baik bila berbelanja di Mall/toko (belanja offline) dibandingkan dengan online.  Hal ini di sebabkan karena konsumen langsung bisa menyentuh, memilih-milih dan mencoba barang tersebut secara langsung (tidak menduga-duga, memperkirakan) disamping itu konsumen juga menyukai pelayanan pramuniaga yang ramah tamah.

Walaupun mall telah memasuki fase new normal, tetapi tetap membutuhkan waktu untuk mencapai pertumbuhan profit yang ideal. Diperkirakan sebelum masa new normal  jumlah  pengunjung akan berada pada posisi maksimal 50% dibandingkan sebelum ada Covid-19. Untuk daerah – daerah seperti DKI Jakarta dimana terinformasikan berbagai media bahwa jumlah  Mall sudah terlalu banyak maka harus di kaji ulang: (1) Apakah Bangunan Mall tersebut  masih layak dipergunakan sebagai Mall hingga berapa tahun lagi? (2)Apakah Mall ini memiliki pesaing dilokasi yang sama? (3)Apakah kekuatan, kelemahan, peluang dan tantangan Mall ini? (4)Jika memiliki pesaing berapa banyak yang mungkin pengunjung terserap di Mall ini?  (4) Apabila Mall sudah tidak optimal maka perlu dilakukan pengalihan fungsi bangunan kepada usaha lain yang lebih optimum untuk mengatasi dampak kerugian di masa akan datang.

Tantangan usaha Mall akan semakin penuh tekanan dimasa yang akan datang dibandingkan masa sebelum covid 19, oleh sebab itu dibutuhkan  manajemen yang tangguh dan cerdas serta tim marketing yang lebih aktif,  kreatif dan smart misalnya dengan menawarkan banyak discount barang-barang, harus aktif  menawarkan event-event khusus dan pribadi door to door kepada pelanggan potensial yang dapat di sediakan di mall tersebut, dan tetap jangan lupa untuk pertama sekali harus mampu  meyakinkan calon pengunjung bahwa Mall telah tersanitasi dengan baik sehingga aman dan nyaman untuk dikunjungi. Bagaimana halnya dengan bisnis Mall di kota Medan? Mall di kota Medan berjumlah 29 unit (sumber: mall-plaza-ritel, blogspot), ada yang masih muda tetapi sudah mulai mati, ada yang sudah mulai menua tetapi tetap hidup, dan ada beberapa yang baru lahir tetapi justru ramai.

DPD MAPPI Sumbagut bermaksud mengundang Bapak/Ibu dalam acara Buka Puasa Bersama dan Sntunan Anak Yatim, yang Insya Allah akan dilaksanakan pada :

Hari/ Tanggal   : Kamis/23 Mei 2019
Waktu                : 17.00 WIB/Tepat s.d Selesai
Tempat              : Raz Plaza Hotel, Jl. Dr. Mansyur No. 162, Medan
Agenda Acara  : 1. Medengarkan Tausiyah
                             2. Memberikan Santunan Kepada Anak Yatim
                             3. Buka Puasa Bersama
 
 
20190523 193432

Berdasarkan Surat Kesepakatan Teknik Nomor : 0170/MAPPI-MoU.USU/02/IV/2011 dan 928/H5.2.2/KS/2011 tanggal 2 Mei 2011 antara Pengurus Pusat Masyarakat Profesi Penilai Indonesia dengan Sekolah Pascasarjana USU dalam rangka penyelenggaraan Magister dan / atau Sertifikasi Penilai, maka setiap mahasiswa yang telah menyelesaikan semester tiga akan mendapatkan 6 (enam) sertifikasi dari Masyarakat Profesi Penilai Indonesia dalam bentuk Surat Keterangan Penyetaraan. Surat Keterangan Penyetaraan ini menunjukkan bahwa mahasiswa MMPP telah setara dan dapat menjalankan pekerjaan yang memerlukan sertifikasi sebagai berikut :

  1. Pendidikan Dasar Penilaian 1 Properti
  2. Pendidikan Dasar Penilaian 2 Properti
  3. Pendidikan Dasar Standar Penilaian Indonesia untuk Properti
  4. Pendidikan Dasar Penilaian 1 Bisnis
  5. Pendidikan Dasar Penilaian 2 Bisnis
  6. Pendidikan Dasar Standar Penilaian Indonesia untuk Penilai Bisnis

Selanjutnya mahasiswa dapat mengikuti sertifikasi tahap berikutnya di luar SKS sesuai ketentuan yang berlaku untuk mendapatkan gelar MAPPI (Cert).

 

  • Surat Keterangan Penyetaraan Pendidikan Dasar Penilaian Bisnis (PDP-1 dan PDP-2)
  • Surat keterangan penyetaraan PDP Bisnis MAPPI sertifikasi 1Surat Keterangan Penyetaraan Pendidikan DasarPenilaian Properti (PDP-1 dan PDP-2)

surat keterangan penyetaraan PDP Properti MAPPI sertifikasi 1

 

Halaman 4 dari 8