Di publikasikan di koran Analisa pada tanggal 22 Agustus 2020

 APARTEMEN SEBAGAI SOLUSI PERMASALAHAN KEBUTUHAN TEMPAT TINGGAL VERTIKAL DENGAN LAHAN YANG TERBATAS

 Putri Harfitalia,ST., dan Dr. Ir.Matius Jusuf, M.M., MBA

    Mahasiswa dan Dosen Magister Manajemen Properti dan Penilaian, Pasca Sarjana USU

Medan sebagai ibukota propinsi Sumatra Utara merupakan salah satu daerah otonom dengan rasio kepadatan penduduk yang tinggi dengan jumlah penduduk yang meningkat setiap tahun. Ketidakseimbangan luas lahan dengan jumlah penduduk berpeluang terjadinya peningkatan permintaan rumah vertikal.  

Kondisi lahan semakin sempit dan mahal menjadi masalah besar dalam pengadaan perumahan di perkotaan khususnya dikota Medan. Pengembangan perumahan ke arah vertikal dianggap   menjadi   alternatif   terbaik   untuk   menangani   masalah   tersebut. Perumahan  vertikal  atau  yang  sering  disebut  rumah  susun  adalah  bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian  yang  distrukturkan  secara   fungsional  dalam  arah  horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan  bagian-bersama,  benda-bersama dan tanah bersama.  Keseriusan Pemerintah akan pentingnya rumah susun diwujudkan dengan hadirnya Undang- undang No. 16 Tahun 1985 dan dilakukan sejak tahun 1974.

Kota yang semakin padat, permintaan akan rumah semakin tinggi, pemanfaatan lahan secara besar-besaran, mengakibatkan nilai lahan naik, dan harga unit perumahan menjadi naik, menjadi efek  domino  yang  selalu  menyertai  program  pengadaan  perumahan.  Terkait dengan naiknya nilai dan harga lahan di wilayah perkotaan, maka pemerintah mengeluarkan Keputusan Menteri Perumahan dan Permukiman, No. 04/KPTS/M/1999, dalam point Strategi Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional dengan cara mendorong pembangunan perumahan dan permukiman ke arah vertikal untuk daerah yang berkepadatan tinggi, terutama di kota-kota besar dan metropolis. Pengembangan perumahan secara vertikal berdampak terhadap tingkat efesiensi lahan dan dapat menjadi subsidi terhadap harga rumahnya kelak.

Namun masih terdapat permasalahan yang dihadapi dalam pengembangan pembangunan vertikal diantaranya terkait masalah budaya, ekonomi, teknis, hukum, administrasi dan juga manajemen propertinya. Beberapa upaya yang diperlukan untuk mengatasi permasalahan yang ada dalam pengembangan perumahan vertikal ini yaitu terkait kematangan rencana, pembelajaran  kepada  masyarakat  serta  evaluasi  yang berkelanjutan guna tercapainya tujuan pembangunan vertikal sebagai upaya menangani masalah kependudukan dan permasalahan lahan.

Salah satu jenis hunian vertikal adalah apartemen. Apartemen dapat diartikan sebagai suatu bangunan yang terdiri dari beberapa unit hunian yang disusun secara bertingkat, serta memiliki kebutuhan ruang dan fasilitas yang sama, untuk mengatasi masalah kepadatan tingkat hunian dan keterbatasan lahan di perkotaan. Dimana, apartemen dibagi menjadi dua berdasarkan sistem kepemilikan yaitu aparten sewa dan apartemen beli. Properti yang sedang menjadi incaran banyak investor adalah apartemen dan kondominium. Permintaan (demand) atas hunian ini sangat tinggi terutama dilokasi yang berdekatan dengan pusat bisnis, kampus, serta pemukiman para warga negara asing yang bekerja di negeri ini. Menetap di apartemen dan kondominium yang terletak di lokasi yang strategis akan mendekatkan penghuninya menjangkau kantor, kampus, maupun pusat kota.

Di kota Medan terdapat beberapa Apartemen & Kondominium antara lain Podomoro City Deli Medan, Manhattan Apartemen, The Reiz Condominium, Apartement Grand Sentraland Medan, Apartment Grand Jati Junction, Centre Point Condominium, Royal Condominium, City View Condominium dan Danau Toba Condominium.

Beberapa pertimbangan untuk memulai bisnis apartemen  antara lain: Tentukan Target Pasar, untuk menentukan target pasar siapa yang akan kita target, misalnya mahasiswa, karyawan, hingga wirausahawan. Pilih tipe apartemen untuk target pasar tersebut. Misalnya jika target pasar adalah mahasiswa maka bias ditawarkan tipe kamar seperti tipe studio, tipe studio merupakan tipe paling kecil di apartemen dan biasanya untuk tipe ini cocok untuk yang masih single.  Jika target pasar sudah berkeluarga ada baiknya ditawarkan tipe kamar yang lebih besar. Selanjutnya yaitu Lokasi Strategis, jika sudah menentukan target pasar maka cari lokasi apartemen yang cocok untuk bisnis sewa apartemen ini. Misalnya jika target pasar kamu mahasiswa maka kamu harus mencari apartemen yang lokasinya dekat dengan kampus, karena seperti yang banyak orang bilang “posisi menentukan prestasi” maka itupun berlaku untuk bisnis ini, semakin lokasi apartemen dekat dengan target pasar maka kesempatan untuk mendapatkan penyewa pun lebih besar.  Promosi, jika sudah menentukan target dan juga lokasi saatnya mulai gencar untuk mempromosikan bisnis via offline ataupun online. Untuk memasarkan offline dengan membagikan brosur langsung ke target ataupun menitipkan brosur itu ke tempat yang biasa disinggahi oleh target pasar. Jika memasarkan online bisa dengan share informasi bisnis di sosial media ataupun di banyak grup sosial media yang menjadi target pasar kamu.

Hunian berjenis apartemen membutuhkan manajer properti yang berkompetensi dan handal untuk mengoptimalkan keberlangsungan properti. Salah satu cara pengelolaan apartemen yang baik adalah Pertama yaitu doing right at the first, artinya kita sebagai pengelola harus melakukan hal yang benar mulai dari awal, baik saat gedung apartemen baru terisi 10 % maupun 100 %. Kalau di awal sudah permisif, misalnya saat fit out dibolehkan kerja sampai malam karena gedung masih kosong, saat nanti mulai banyak penghuninya tentu akan mengganggu tetangganya, Rules kedua yaitu konsisten, pengelola gedung harus konsisten menerapkan aturan yang landasan umumnya merujuk kepada aturan pemerintah daerah (perda) hingga peraturan menteri (permen) hingga disesuaikan dengan kebutuhan umum seluruh penghuni di kompleks apartemen tersebut. Ketiga, sosialisasi yang harus terus digalakkan dan diinformasikan kepada seluruh penghuni. Umumnya penghuni apartemen merupakan orang yang sangat minim bersosialisasi sehingga sangat individualistis. Harus dipastikan setiap penghuni mengetahui aturan-aturan umum di dalam kompleks huniannya maupun bila ada aturan-aturan baru yang akan ditetapkan. Keempat, sebagai pengelola harus open mind atau terbuka terhadap kebutuhan penghuni dan masukan-masukan dari setiap penghuni apartemen. Selain berpatokan pada house rules yang telah ditetapkan, pengelola tetap harus menyaring masukan dari penghuni yang disampaikan secara langsung maupun saat rapat-rapat antara pengelola dan perwakilan penghuni. Terakhir, kita sebagai pengelola juga harus quick respon terhadap setiap keluhan penghuni. Setiap ada keluhan harus langsung ditangapi walaupun penyelesaiannya mungkin memakan waktu. Setidaknya, penghuni akan merasa lebih nyaman bila pengelola langsung mendatangi maupun merespon setiap masukan maupun keluhan yang datang.

Salah satu pengelolaan Apartemen yang baik yaitu menerapkan konsep manajemen hijau, yang salah satunya memakai konsep pendekatan desain yang dinamakan pendekatan Arsitektur Hijau “Green Architecture”. Arsitektur hijau merupakan salah satu cara yang digunakan untuk mewujudkan arsitektur yang ekologis atau ramah lingkungan demi mencapai keseimbangan di dalam sistem interaksi manusia dengan lingkungan. Selain itu Arsitektur hijau adalah arsitektur yang minim mengkonsumsi sumber daya alam serta minim menimbulkan dampak negatif bagi lingkungan, yang merupakan langkah untuk melestarikan kehidupan manusia, flora dan fauna yang berkelanjutan. Konsep arsitektur hijau memiliki 5 aspek penting, diantaranya: 1. Ramah Lingkungan, pada dasarnya penerapan konsep ramah lingkungan ini menerapkan konsep arsitektur hemat energi,  banyak  memanfaatkan  pengudaraan dan pencahayaan alami. 2. Berkelanjutan, Arsitektur yang memenuhi kebutuhan saat ini, tanpa membahayakan kemampuan generasi mendatang, dalam memenuhi kebutuhan mereka sendiri. 3. Sehat, Pemanfaatan  desain  yang  mempertimbangkan  kesehatan  lingkungan, kehidupan sekitar serta efek positif untuk kehidupan. 4. Iklim, Penerapan konsep yang mempertimbangkan iklim yang sesuai. Contohnya penggunaan konsep penghijauan yang sangat cocok untuk iklim tropis. 5. Kegunaan Estetik, Penggunaan konsep desain yang tidak hanya mempertimbangkan keestetikaannya saja, tetapi juga kegunaan dan efek pada lingkungan.

Jadi marilah kita mulai menyadari bahwa apartemen merupakan alternatif hunian yang nyaman. Marilah mendukung agar banyak masyarakat memiliki properti seperti apartemen, karena apartemen merupakan jawaban dari permasalahan minimnya lahan disaat banyak masyarakat membutuhkan lahan untuk tempat tinggal.  Dipastikan kita akan mendapatkan keuntungan yang berlipat ganda dari investasi Apartemen. Selamat mencoba.

Publikasi Di Koran Analisa