Proyek Peremajaan Rusun Perumnas Sentraland dapat Menjadi Nilai Tambah Kota Medan

Alexander Napitupulu,S.Tr., Dr.Ir.Matius Jusuf, M.M., MBA dan Dr. Elisabet Siahaan, S.E., M.Ec

Mahasiswa dan Dosen Magister Manajemen Properti dan Penilaian, Pasca Sarjana USU

 Tempat tinggal atau papan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia setelah sandang dan pangan. Kebutuhan terhadap hunian akan meningkat seiring dengan pertambahan jumlah penduduk. Namun dengan terbatasnya ketersedian lahan, rumah susun merupakan salah satu alternatif solusi untuk permasalahan tersebut di daerah perkotaan. Selain untuk menjamin terpenuhinya kebutuhan akan tempat tinggal yang layak dan terjangkau, tujuan pembangunan rumah susun ini juga untuk mengurangi dan mencegah timbulnya permukiman yang kumuh di Kota Medan.

Menurut Peraturan Menteri PUPR No.23/PRT/M/2018/ Tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS), pengertian Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Kota Medan  termasuk dalam daftar kota metropolitan di Indonesia. Berdasarkan data kependudukan Pemerintah Kota Medan pertengahan Tahun 2020, jumlah penduduk kota Medan mencapai 2.3 juta jiwa. Dengan tingginya jumlah penduduk tersebut, rumah susun mulai menjadi pilihan para pengembang properti baik swasta maupun pemerintah. Terdapat berbagai tipe rumah susun  yaitu rumah susun milik dam rumah susun sederhana sewa di kota Medan. Salah satu yang menarik perhatian adalah rumah susun milik Perum Perumnas yang bernama  Grand Sentraland Medan. Apartemen Grand Sentraland Medan terletak di Jln. Nikel, Sukaramai II, Kec. Medan Area, Kota Medan, Sumatera Utara. Bangunan yang berdiri di atas lahan dengan status kepemilikan sendiri seluas 1,77 hektar ini terdiri dari 4 tower 20 lantai yang memiliki jumlah total 2500 unit rusun beserta area retail. Tidak seperti rusun pada umumnya yang berdiri di atas lahan sewa atau Build Operate Transfer (BOT), status lahan Apartemen Sentraland yang merupakan milik pemerintah tidak akan menyebabkan masalah di kemudian hari.

Menurut Undang-Undang Rumah Susun bahwa rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah Negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Untuk rumah susun yang dibangun di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, wajib menyelesaikan status hak guna bangunannya terlebih dahulu sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan.

Proyek ini dilaksanakan oleh pengembang Perum Perumnas yang bekerjasama dengan Kementerian Pekerjaan Umum Perumahan Rakyat (PUPR) dan Kementerian Badan Usaha Milik Negara dan merupakan revitalisasi atau peremajaan bangunan sebelumnya yaitu rumah susun Sukaramai di kawasan Asia Mega Mas Medan. Properti ini termasuk dalam rumah susun komersil dengan status kepemilikan hak milik (Anami).

Tipe-tipe unit komersil Perumnas Sentraland Medan:

Ukuran dan harga unit yang disediakan seperti berikut.

Sementara untuk unit pertokoan yang terdapat pada apartemen, sebagai berikut.

Fasilitas yang disediakan di rumah susun ini diantaranya :

Keamanan 24 jam                               Jogging Track

Air Bersih PDAM                               Listrik PLN

Triple Play Telkom                              CCTV

Kolam Renang                                    Area Parkir

Area Bermain Anak                            Unit Pemadam Kebakaran

Kartu Akses Masuk                            Fasilitas parkir untuk penghuni dan tamu

Bangunan rusun ini pada awalnya merupakan rumah susun murah yang diperuntukkan untuk masyarakat menengah ke bawah. Namun pihak developer yaitu Perum Perumnas melakukan revitalisasi unit-unit rusun yang telah ada menjadi  rusun komersil. Hal ini dilakukan karena rusun yang lama dinilai sudah tidak layak huni. Peremajaan bangunan ini juga diharapkan dapat menjadi nilai tambah bagi kota Medan.

Rusun komersil biasa disebut sebagai apartemen yang dibangun untuk dijual ke konsumen. Adapun konsumen untuk bangunan apartemen biasanya merupakan kalangan menengah ke atas. Harga jual per unit Apartemen Sentraland ini berkisar Rp 13 juta per meter. Harga jual ini merupakan harga jual komersil non subsidi. Adapun dukungan dari pemerintah untuk rumah masyarakat berpenghasilan rendah dialokasikan untuk penghuni lama di bangunan eksisting, sebelum rehabilitasi dilakukan. Yaitu  diperuntukkan untuk unit rusun yang sebagian besar adalah tipe 21 m2. Meskipun tergolong mahal, namun berbeda dengan kenyataannya. Tidak butuh waktu lama, unit - unit yang telah selesai dibangun pada 2 tower ini (Barelona dan Santorini) langsung disambut oleh masyarakat dan hanya menyisahkan sedikit yang masih belum terjual, baik untuk tujuan hanya sebagai tempat tinggal maupun alat untuk berinvestasi. Dalam bukunya yang berjudul “Sunset & Sunrise Poperty”, Matius Jusuf mengatakan, “Iklim investasi di Indonesia berkembang pesat dan cenderung stabil. Properti telah menunjukkan kemampuannya untuk tetap bertahan secara nilai (value), dalam keadaan ekonomi yang terburuk sekalipun!.” Hal ini seharusnya dapat sedikit memberi keyakinan bagi masyarakat untuk tidak ragu berinvestasi pada properti ini.

Teknik penjualan yang ditawarkan dari pihak pengelola rusun tahun ini salah satunya adalah kerjasama yang dilakukan dengan properti pihak ketiga, dalam hal ini OYO. Kerjasama yang dilakukan adalah dengan adanya pembayaran sewa per bulan yang diberikan pihak OYO kepada pemilik unit selama dua tahun. Setelah masa sewa dua tahun berakhir, status kepemilikan apartemen akan kembali dimana seluruh firnitur dan fixtur dari pihak OYO juga ikut menjadi hak milik pemilik unit apartemen. Hal ini menguntungkan untuk berinvestasi pada saat ini. Ditambah lagi dengan lokasi Apartemen Grand Sentraland ini berada dekat pasar dan berbatasan langsung dengan komplek Asia Mega Mas yang merupkan area bisnis. Hal ini seperti yang telah disampaikan Matius Jusuf dalam bukunya Sunset & Sunrise Poperty yang mengatakan, “Jika properti Anda benar-benar berlokasi di business area, itu berarti Anda menyimpan sebuah harta karun, karena dijamin value properti tersebut sangat mahal saat ini dan akan terus meningkat di masa depan!.”

Tata bangunan Apartemen Grand Sentraland sudah menerapkan konsep green building. Hal ini dapat terlihat dari bangunan Apartemen ini tidak dibangun dengan hanya satu massa, melainkan terdiri dari  tower-tower yang berjarak satu dengan yang lain. Hal ini tentu saja dapat mengoptimalkan pencahayaan alami di siang hari dan sirkulasi udara yang baik bagi rusun tersebut. Green building adalah ruang untuk hidup dan kerja yang sehat dan nyaman sekaligus merupakan bangunan yang hemat energi dari sudut perancangan, pembangunan, dan penggunaan yang dampak terhadap lingkungannya sangat minim (www.indonesian.cri.cn, Januari 2009).

Penataan lansekap berupa area terbuka hijau juga dinilai sudah memenuhi standard. Pada Perda Kota Medan No.13 tahun 2011 tentang RTRW Kota Medan 2011 – 2031 yang mengatur standar penggunaan lahan untuk ruang terbuka hijau privat. Dari total luas lahan 1,77 hektar, pemanfaatan ruang terbuka hijau adalah sekitar 10 %. Di sekitar site juga dapat kita temukan penanaman pohon dan tumbuhan hijau.

Berdasarkan uraian tentang Apartemen Grand Sentraland tersebut, dapat dikatakan properti ini memberikan nilai manfaat bagi kota Medan, antara lain:

1. Berkurangnya tingkat kekumuhan akibat dibangunnya suatu kawasan terpadu namun dapat dijangkau oleh masyarakat kelas menengah ke bawah di kota Medan.
2. Semakin tertatanya area kawasan Medan Area, dan adanya tempat untuk berbisnis yang masih terhubung dengan pasar di kawasan komplek Asia Mega Mas (sekitar lokasi Apartemen Grand Sentraland).
3. Pembangunan akan semakin menstimulus ekonomi masyarakat, terutama di daerah pembangunan properti ini.
4. Menjadi salah satu fokus pemerintah Indonesia dalam pembangunan berskala besar di kota Medan, terutama untuk rumah hunian terpadu kelas menengah ke bawah yang dikelola langsung oleh pemerintah pusat.
5. Kerja sama dengan pihak ke-3, dalam hal ini OYO. Meningkatkan gairah dan kesempatan bagi masyarakat untuk dapat mulai belajar berbisnis dan memiliki hunian yang layak. Unit kerjasama dengan OYO ini tidak hanya terfokus pada satu lantai melainkan tersebar di beberapa lantai, dan memiliki akses yang mudah ke setiap unitnya.